조정지역 양도세, 일시 입니다

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그동안계속되어온부동산상승세는여러차례에걸쳐부동산대책으로변화되어왔는데요. 현재의 부동산 세법은 전문가라도 정확한 진단이 어려울 정도가 되어 버렸습니다.이렇게 복잡해진 조정대상 지역 내 일시적 2주택에 대한 양도세 적용요건의 변화 내용 중 가장 많은 의문사례를 살펴보겠습니다.​

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현재 부동산 세법의 중심에는 조정 대상 지역이 있습니다. 부동산 규제 지역인 투기 지역, 투기 과열 지역, 그 아래 조정 지역으로 분류되며, 상위 규제 지역은 조정 지역이 됩니다.선정방법은 주택금액상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5:1 이상인 지역에서 주택법 63조의2에 따라 국토교통부 장관은 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정하고, 그 기준은 주택금액, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려할 때 주택분양 등이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역입니다.국토교통부는 2020년 2월 20일 추가대책을 발표, 2019년 2·16대책 이후에도 과열 기미를 보였던 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정하기로 했다고 합니다.​

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이에 따라 2020년 2월 기준 조정대상지역은 기존 39곳에서 44곳으로, 기존 서울 25개구 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양 남양주 일부지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안·만안, 광교지구, 수원 팔달·영통·권선·장안, 용인수지·기흥, 세종, 의왕시로 조정지역으로 지정돼 강화되는 규제조건은 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%로 제한된다.☞ 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매시 단일세율(50%) 적용, 1순위 청약자격 강화

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조정지역 양도세, 일시적 2주택 비과세 조건 조정지역에 주택을 보유한 사람이 추가로 조정지역 소재 주택을 취득할 경우 강화된 양도세의 규제를 받습니다.1가구 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택은 1가구 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당주택 보유기간 2년 이상일 경우 양도소득세를 내지 않아도 되며, 그 소유주택에 직접 거주하지 않고 보유하기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다만, 9억 이상의 고가 주택은 제외※고가 주택 9억원까지는 양도소득세가 비과세이며, 초과하는 경우, 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 계산되어 부과됩니다.1주택자가 추가로 1주택을 구매할 경우 1가구 2주택자가 되더라도 일시적인 중복보유기간에 대한 예외규정으로 일정기간 내에 주택을 처분하면 비과세 특례를 받습니다.이사를 비롯하여 상속, 동거, 부양, 혼인 등으로 인해 2주택 이상을 보유하는 경우(소득세법 제89조제1항제3호나목) 등입니다.일시적 1가구 2주택 비과세 특례(면제조건)는 국내에 1주택을 가진 1가구가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 양도함으로써 일시적 2주택이 된 경우에도 양도세를 면제받을 수 있습니다.일시적으로 2주택이 된 경우, 비과세 특례를 받기 위해서는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 다른 주택을 취득해야 하고, 그 외의 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에, 기존 주택을 양도하지 않으면 안 됩니다.그리고 상속이나 동거 봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우는 5년 이내에 기존 주택을 매각하면 됩니다.​

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2017년 8월 2일 대책에 따라 대책 이후 취득한 조정 대상 지역 소재 주택은 2년 이상 보유+거주하며 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있도록 실시 요건이 추가됩니다.다만, 대책 전에 취득한 경우는, 종래대로 2년 보유.2018년 9월 13일 대책에 따라 조정지역 주택 보유자가 조정지역 내 주택을 추가로 취득하는 경우에는 3년이 아니라 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 특례 적용을 받을 수 있습니다.이 경우 조정 지역+조정 지역에 주택을 취득한 2주택자에 한해서만 적용됩니다.다만, 9.13 대책 발표 전 매매 계약 체결 + 계약금을 지불한 경우에는 기존 규정을 적용합니다.

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2019.12.16 대책에서는 이보다 더 강력한 대책을 시행하겠습니다.역시 조정+조정 대상 지역의 일시적 2주택이 될 경우 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.* 다만, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료시(최대 2년)까지 연장합니다.​

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그리고 조정대상지역 내 등록임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.이렇게 시기별 대책으로 변화된 규제 내용을 간단하게 정리해 봤습니다. 각각의 대책 이전에 취득한 주택은 규제의 적용을 받지 않기 때문에, 취득 시기에 따른 요건을 근거로 할 필요가 있다.대책 발표와 함께 조정 지역의 지정·해제에 의한 계산 방법이 혼동되기 때문에, 부디 전문가와의 상담은 필수입니다.​​

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